在現今的台灣，隨著房價的不斷攀升，許多屋主在決定換屋時，往往會面臨自備款不足、稅金繳納等難題。這篇文章將深入探討如何用增貸的方式來解決這些問題，並分享一些「無痛換屋」的技巧，讓你更順利地實現置產夢。
1. 換屋與自備款的困境
對許多換屋族來說，最大的一個挑戰就是如何籌措足夠的自備款。根據最新的限貸政策，銀⾏對第二戶的貸款成數最高只有7成，這意味著如果你要購買800萬元的新屋，則需攤出至少240萬元的自備款。然而，許多屋主可能手頭並沒有這麼多現金，這使得換屋變得格外困難。
例如，若一位換屋族的舊房子估價為600萬元，貸款餘額為80萬元，想增貸300萬元以作為新屋的自備款，舊屋增貸的條件及流向也使得經過一番計算後，換屋的難度直線上升。
2. 增貸的策略與技巧
2.1 瞭解增貸的運作方式
增貸是指將現有房屋的抵押貸款額度進行擴增，從而得到更多的資金自由運用。這對於想要換屋的人來說是一個理想的解決方案，只要他們的舊房屋價值足夠高且負擔的貸款不多。透過舊屋增貸，屋主可以在不出售舊房的情況下，獲得足夠的資金來支付新屋的頭期款。
2.2 注意銀行的要求
隨著央行要求銀行增強對借款人資金流向的監控，過去一些投資客利用「轉增貸」來獲取新屋的頭期款的操作已經逐漸受到限制。專家建議，換屋族在辦理增貸時，應先將舊屋的貸款轉至能夠提供較好增貸條件的銀行，同時確保不與銀行綁約，以免未來在解除合約時產生額外的罰金。
3. 換屋退稅的好處
在換屋的過程中，政府提供了「房屋重購退稅」的優惠政策，這可以為換屋族減輕稅金負擔。若買賣雙方（即舊屋和新屋）在兩年內完成交易，且符合特定條件，則可以申請退還原本應繳納的稅金。因此，充分了解重購退稅的相關政策，可以有效降低實際的換屋成本。
3.1 重購退稅的三大條件
- 交易時間限制：出售舊房和購買新房的時間必須在兩年內完成。
- 無出租或營業：在出售前的一年內，舊房不能出租或用於商業用途。
- 設籍要求：本人或配偶需在新購屋地設籍並居住。
這些條件的符合，可以讓換屋族在稅金負擔上獲得顯著的減免。
4. 無痛換屋的實務建議
4.1 先賣後買或先買後賣
在進行換屋的時候，換屋族需要考量到是先賣舊屋再購買新屋，還是先購入新屋後再出售舊屋。無論選擇哪一種策略，都需提前做好資金規劃，避免因資金不周而影響置產計畫。
4.2 瞄準小坪數或遠地區房產
對於資金不足的換屋族來說，考慮瞄準一些小坪數或地理位置稍遠的房產，這樣可以降低自備款的壓力，先入住新的居住空間，再逐步解決資金的問題。
4.3 定期檢視個人財務狀況
無論是自備款的儲存、貸款的申請，還是未來的投資，定期檢視自己的財務狀況至關重要。掌握自己的資金流向及可利用的資產，能讓你在換屋的過程中更具主動權。
5. 結論
換屋是一項複雜的過程，其中涉及到的自備款、稅金和資金流向等問題，往往讓人焦頭爛額。但透過對於增貸方案、換屋退稅的充分了解及規劃，大家可以更有效地實現「無痛換屋」的目標。希望每一位有換屋需求的屋主，都能在這個瞬息萬變的房市中找到自己的最佳解決方案，讓置產夢想成為現實。
常見問題
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為什麼換屋會面臨自備款困境？
A：換屋時需支付足夠的自備款，但許多屋主手頭現金不足，增加了換屋的困難度。
A：因為銀行對於第二戶貸款成數有限制，自備款變得必要，例如購買800萬元的新房，需自備至少240萬元。 -
換屋族如何利用增貸解決自備款問題？
A：增貸是將現有房屋抵押貸款擴增，透過此方式可獲得更多資金自由運用，能夠支付新屋的頭期款。 -
換屋族在擴增貸款時需要注意哪些事項？
A：應注意銀行的要求，將舊屋貸款轉至提供較好增貸條件的銀行不與銀行綁約是重要的策略。 -
換屋有什麼好處可以退稅？
A：政府提供的「房屋重購退稅」政策可讓換屋族減輕稅金負擔，若符合條件則可以退還原本應繳的稅金。 -
換屋族應如何適應無痛換屋的實務建議？
A：在換屋過程中可以考慮先賣後買或先買後賣策略、瞄準小坪數或遠地區房產、並定期檢視個人財務狀況，避免因資金不足而影響置產計畫。 -
如何確保符合換屋的重購退稅條件？
A：換屋族需在兩年內完成舊房出售和新房購買、且舊房不能出租或用於商業用途，同時需在新購屋地設籍並居住。 -
換屋族該如何選擇先賣後買或先買後賣策略？
A：在換屋過程中，換屋族需提前做好資金規劃，避免資金不周影響置產計畫。 -
增貸的運作方式是什麼？
A：增貸是將現有房屋的抵押貸款額度進行擴增，從而得到更多的資金自由運用。 -
為什麼換屋族應注意銀行的要求？
A：隨著央行要求銀行增強對借款人資金流向的監控，換屋族應確保增貸不與銀行綁約，避免未來產生額外罰金。 -
如何有效降低實際的換屋成本？
A：瞭解增貸方案、換屋退稅的政策能夠降低實際換屋的成本，並實現「無痛換屋」的目標。
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