高價住宅貸款成數2025重點整理

• 央行高價住宅定義（高價住宅認定標準）：依央行高價住宅定義，房屋總價達台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他地區4,000萬元以上，即屬高價住宅（俗稱高價宅、豪宅）。
• 高價住宅貸款限制（信用管制）：自2024/09/19起，央行第七波信用管制將高價住宅貸款成數上限由4成降至3成，且不得有寬限期。此規範至2025年市場實務仍普遍沿用，為高價住宅貸款成數2025的核心原則。
• 一般住宅成數（自然人）：第二戶房貸成數降至5成；第三戶（含以上）房貸成數降至3成；多數情況不得有寬限期，尤其名下已有房屋（含持分）後再購置第1戶者，亦不得有寬限期。
• 建商餘屋貸款限制：建商餘屋貸款成數最高3成。
• 公司法人購置住宅貸款成數：多屬嚴管對象，實務常見最高3成且無寬限期；惟部分時點或個案仍見6成/5成說法，實際仍以承貸行與央行最新公告為準。
• 重要原則（中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定）：不得有寬限期、貸款額度以鑑價或買賣價較低者計、不得以修繕／周轉金等名目疊加突破成數。

高價住宅貸款定義與認定標準

• 高價住宅貸款定義：指自然人（或公司法人）購置達到高價住宅認定標準的住宅，向金融機構申辦之房貸案件，需受高價住宅貸款限制與特別信用管制。
• 高價住宅定義2025（高價住宅認定標準未變）：台北市7,000萬、新北市6,000萬、其餘地區4,000萬（依央行公告門檻）。實務上以實際成交價或鑑價認定；車位計價是否納入，視銀行鑑價規則與契約條件。
• 央行高價住宅定義與一般規定：高價宅案件原始基準規定為「無寬限期、貸款額度最高6成、不得以其他名目增加貸款金額」，惟後續信用管制更嚴（例如上限3成）者，優先適用更嚴的數值。

借款條件（中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定）

• 無寬限期。
• 貸款額度不得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之上限（基準為6成，但若信用管制更嚴，以更嚴者為準，例如3成）。
• 不得藉由修繕貸、周轉金或其他名目額外增加貸款金額。
• 借款人如未按切結時程興建／開發，須受最高貸款成數限制；若原餘額已超過，得有最長1年的調整期（與承貸行協商）。

2024/09信用管制與2025實務成數

• 2024/09/19措施（全國適用，2025年實務延續）：
  • 自然人第二戶房貸：最高5成。
  • 自然人第三戶（含以上）房貸：最高3成。
  • 自然人購置高價住宅貸款：最高3成、不得有寬限期。
  • 建商餘屋貸款：最高3成。
  • 名下已有房屋（含持分）再購置第1戶，多數情況不得有寬限期。
• 公司法人購置住宅：實務多採最高3成且無寬限期；如遇個案或時點仍見「第1戶6成、第2戶5成」之舊規資訊，仍以現行信用管制與承辦銀行內規為最終依據。
• 拆分授信規避禁止：同一購屋需求的兩項貸款金額合計不得超過規定成數上限，銀行不得以其他名目疊加超貸。

高價住宅與一般住宅（自然人／法人／建商）貸款限制

自然人購置高價住宅貸款：成數與資金規劃

• 自備款準備：以高價住宅貸款成數2025上限3成計，自備款需達7成，另預留稅費、裝修與備用金。
• 實務落地：銀行實際核貸常較公告更保守，尤其總價接近高價門檻、屋齡高或流通性較弱之物件。
• 併案超貸不可行：不得以修繕貸、周轉金或其他名目疊加，兩項貸款金額合計不得超過規定成數。
• 流程建議：先行鑑價評估與資金測算，再簽約議價；若名下已有房，預期無寬限期對現金流影響。

公司法人購置住宅與商用不動產貸款成數

• 公司法人購置住宅貸款成數：實務多採最高3成、無寬限期，授信審查重點在公司體質、用途與現金流；如遇與舊規（6成/5成）不同之資訊，最終以承辦銀行最新版規範為準。
• 商用不動產貸款成數：不同於住宅，商辦／廠辦／店面等屬專案授信，成數常低於住宅，取決於租金現金流、區位、產業風險與借款人信用。若標的同時具商用用途與高價特性，可能疊加更嚴限制。

申貸實務與合規提醒

• 信用管制優先原則：雖中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定基準上限為6成，但遇信用管制（如高價宅上限3成）時，以更嚴者優先。
• 無寬限期普適於嚴管對象：高價宅、法人購屋、建商餘屋等多不得有寬限期；名下已有房屋再購置第1戶，一般也不得有寬限期。
• 行銷訊息與合規差異：市面上出現「房貸最高85成」「數位化快速核貸」等訴求，多適用於非高價住宅、或搭配其他擔保／產品組合；依法不得突破央行成數上限。
• 超貸與規避：不得拆分授信或改名目以規避上限；被認定規避者，銀行可要求在最長1年內調整償還。
• 法規基礎：限貸令亦與銀行法第72-2條之資產品質管理有關，銀行需控管房貸曝險占比，導致高價宅、法人與餘屋等對象的貸款更趨保守。

結論

• 高價住宅定義2025仍以總價門檻為準：台北7,000萬、新北6,000萬、其餘地區4,000萬。高價住宅貸款限制以「上限3成＋無寬限期」為核心，較一般住宅與首購更嚴。
• 一般住宅方面：自然人第二戶上限5成；第三戶（含以上）上限3成；名下已有房屋再購置第1戶多不得有寬限期。建商餘屋與法人購屋亦多採3成、無寬限期。
• 申貸策略：先算清鑑價、自備款與現金流，避免以其他名目疊加超貸；遇規範版本差異，優先以央行最新信用管制與承貸行內規為準，確保合規與資金安全。

常見問題

Q1 高價住宅的認定標準是什麼？

A1 依央行定義，台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他地區4,000萬元以上；實務以成交價或鑑價認定，車位是否納入視銀行鑑價規則與契約條件。

Q2 2025 年的高價住宅貸款成數上限為多少？是否有寬限期限制？

A2 核心原則為3成上限且不得有寬限期；若遇到更嚴格的信用管制語境時，以較嚴者為準。

Q3 自然人第二戶一般住宅的貸款上限是？

A3 最高5成，且多數不得有寬限期。

Q4 自然人第三戶及以上的一般住宅的貸款上限是？

A4 最高3成，通常也不得有寬限期，與高價宅同樣受嚴格管控。

Q5 建商餘屋貸款的成數上限？

A5 最高3成，且不得有寬限期。

Q6 公司法人購置住宅的貸款成數通常為多少？

A6 多為最高3成且無寬限期；個案仍以銀行最新公告為準，過去有6成/5成說法但現以3成為準。

Q7 高價住宅相關的重要規定有哪些？

A7 不得寬限期、貸款額度以鑑價或買賣價較低者計、不得以修繕／周轉金等名目增加貸款、若未按時興建／開發，可能有最長1年的調整期。

Q8 自備款在高價住宅貸款中的比例？

A8 對於上限3成的貸款，需自備70%，另預留稅費、裝修與備用金。

Q9 拆分授信有何禁令？

A9 同一購屋需求的兩項貸款金額合計不得超過成數上限，銀行不得以其他名目疊加超貸。

Q10 車位在高價住宅認定與貸款時，應如何處理？

A10 車位是否納入認定，視銀行鑑價規則與契約條件決定，並非統一標準。