近年來，隨著房地產市場的操控加劇，預售屋轉賣問題成為了焦點。鑑於炒房現象的泛濫，立法機構已透過了一系列嚴格的法規，以限制預售屋的任意轉售。根據最新的法規調整，預售屋在轉售、換約過程中面臨多項限制，以下我們將詳細說明新法規以及相關注意事項。
一、預售屋換約轉售的背景與現行法規
預售屋，即在建但尚未竣工交付使用的房屋，其相對於新建成屋的關鍵特點在於，它的所有權還未真正產生，因此炒作空間較大。多數投資者會以較低的價格購入預售屋，再在市場價格上漲時轉售以獲得利潤。然而，這種行為助漲了房價無端飆升，導致住房剛需族被迫面臨高房價壓力。
為此，立法機構修訂了《平均地權條例》，增訂「預售屋換約轉售限制規定」。根據《平均地權條例》第47條之4條文，預售屋或新建成屋買賣契約的『買受人』於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約給第三人。且該條規定將於民國112年7月1日正式施行。
二、預售屋換約轉售的限制細則
1. 不溯及既往的原則
根據內政部最新說明，對於新修法所作的「預售屋換約轉售限制規定」，將不溯及既往。也就是說，施行日之前已簽訂契約的買受人仍舊可以將契約轉售給他人，後續接手購買契約的新買受人則需遵守該限制。
2. 例外條款
雖然預售屋轉讓受到法律的嚴格管控，但在少數情況下，該限制可不適用。例如，購屋人因遭遇財務困難或其他重大變故無法支付後續款項時，可申請經主管部門同意後進行轉售。另外，配偶、子女及手足等親屬之間的轉讓不受此限制。
3. 許可申請
為了防範違規行為，所有符合例外條款的轉售行為仍需向主管部門提出許可申請，經審核透過後才能合法轉讓。每次核准申請的戶數亦有限制，全國每二年以一戶（棟）為限。
三、預售屋換約常見問題解答
1. 什麼是預售屋換約轉售？
預售屋換約轉售是指買受人在與建商簽訂預售屋買賣契約書後，將該契約轉讓給第三人。這涉及新買方和原買方間的簽約後，重新與建商辦理簽約，完成所有權的轉移。
2. 預售屋換約轉售時能賺多少？
預售屋換約是否能賺錢，依賴於市場行情及具體交易條件。然而，隨著預售屋轉賣限制的實施，短期內透過換約轉售賺取暴利的空間大幅縮小。投資者應審慎評估風險和利益。
3. 預售屋換約注意事項有哪些？
預售屋換約需特別注意法規限制作為轉售前提；確保符合「例外條款」的情形，並辦理許可申請；確認建商對換約有無額外限制，避免違規轉讓帶來的法律責任。
四、預售屋轉賣限制對房市的影響
1. 抑制炒房行為
此次政策修正對打擊炒房行為具有重大意義。透過全面限制預售屋及新建成屋的換約轉讓，封堵了炒房者利用簽訂預售合約再轉賣牟利的渠道。實價登入2.0禁止紅單轉讓後，新透過的修正案更進一步嚴控市場炒作，杜絕投機分子。
2. 提升住房市場穩定性
隨著預售屋轉售限制的實施，市場供需結構將逐漸平衡，房價將趨於穩定。此舉不僅有助於保障剛需族購房需求，也使得房地產市場回歸理性。
3. 持續監督與執法
為確保新法規的有效落實，主管部門將加大監督與執法力度，對違規者處以高額罰款。逐步建立嚴格的市場管理制度，遏止不法行為。
五、結語
預售屋轉賣限制作為打擊炒房的重要措施，對於恢復房地產市場秩序和促進住房公平性具有深遠影響。購房者在面對法規變動時，需詳細瞭解相關法律要求，謹慎處理預售屋換約轉售事宜。透過合法、合規的途徑，不僅有助於保護自身權益，也為市場的長遠健康發展貢獻一己之力。
此次修法提醒我們，在投資預售屋時不僅要關注潛在利益，更需考量相關法規及市場風險。遵守法律規範，才能在保障自身利益的同時，共同維護一個公平、透明的房地產市場。
常見問題
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預售屋換約轉售限制有哪些細則？
根據最新修訂的《平均地權條例》，轉售預售屋需遵守限制，包括不得讓與或轉售給第三人、需符合例外條款、需向主管部門提出許可申請等。 -
轉售預售屋是否需遵循特定程式？
是的，轉售需遵守法規細則，確保合法性。例如，需確認是否符合例外條款、申請主管部門許可、簽署新的買賣契約等程式。 -
誰可以申請換約轉售許可？
符合例外條款的買受人可以向主管部門申請換約轉售許可。例如，遭遇財務困難或配偶親屬間的轉讓等情況。 -
預售屋換約轉售是否會受到時間限制？
目前法規中並未設定轉售的時間限制，但需注意合法性與合規性，確保符合相應法規要求與程式。 -
換約轉售預售屋需注意哪些相關法令？
轉售預售屋時需注意《平均地權條例》及相關修訂法規，確保合法性。另外，也應詳細瞭解建商對換約的相關限制。