2025年想要申請中古屋貸款，必須先掌握中古屋貸款成數的實際情況。一般來說，中古屋貸款成數多落在 6成至7成之間，這並非指房屋市價，而是銀行對房屋的「鑑價」結果。鑑價通常略低於市價，影響貸款成數，因此建議購屋前先行向銀行鑑價，避免自備款準備不足。此外，首購族申請中古屋貸款，由於身份加分，往往可獲得較優惠利率及較高貸款成數，如新青安貸款成數常見最高可達7成以上。
與預售屋貸款成數約70%到80%、自備款約20%相比，中古屋由於屋況與屋齡因素，貸款成數相對偏低，代表購屋布點及財務安排須更謹慎。尤其2025年房貸市場持續收緊，第二戶及第三戶以上住宅貸款成數大幅下降，最高貸款成數分別下修至5成及3成，對於想利用中古屋貸款首購的民眾，更須提早做好自備款規劃。
2025年中古屋貸款成數及主要房貸條件比較表
| 房屋類型 | 貸款成數範圍 | 銀行鑑價對比市價 | 典型利率範圍(年息) | 最高貸款年限 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 預售屋 | 70% – 80% | 約等於市價 | 約1.9%起 (新青安) | 最長40年 | 自備款約20%，付款輕鬆 |
| 新成屋 | 65% – 75% | 略低於市價 | 2.6%起 (行庫優惠) | 最長35年 | 貸款成數介於預售屋與中古屋之間 |
| 中古屋(一般) | 60% – 70% | 低於市價5%-15% | 2% – 4% | 20年為主 | 鑑價影響成數，屋況影響貸款利率 |
| 首購族專案(新青安) | 約70% | 同中古屋鑑價 | 1.775% – 1.9%起 | 最長40年 | 利率低、貸款年限長 |
| 第二戶及以上 | 30% – 50% | 同中古屋鑑價 | 視銀行政策 | 限制更嚴 | 多戶限制貸款成數下修 |
影響中古屋貸款成數的關鍵因素
- 銀行鑑價結果：銀行鑑價是決定貸款額度的主要依據，鑑價通常較市價低約5%至15%，尤其中古屋屋況及區域影響顯著。
- 屋齡與屋況：屋齡越高、維修狀況較差的中古屋，貸款成數越難拿高成數。
- 購屋者身分與信用條件：首購族可申請新青安貸款，享較低利率與較高成數；信用良好者貸款條件也優於一般申請人。
- 貸款用途及購屋數量：第二戶以上貸款成數強力下修，甚至無寬限期，讓購屋族須有更充裕的自備款。
- 政府政策調整：2025年限貸制嚴格，建商餘屋貸款最高成數三成，防止房市過度投機。
中古屋貸款首購族應注意事項
- 自備款建議準備佔房價約30%以上，才能符合銀行貸款成數評估標準。
- 貸款年限常見為20年，中古屋貸款利率約2%到4%不等，申請新青安中古屋貸款成數較高且利率較優。
- 若想用新青安貸款，需符合首購資格，且貸款金額、年限、還款方式等條件須詳細諮詢銀行。
貸款成數與自備款簡易計算公式
自備款 ÷ (1 – 貸款成數) = 可購買房屋總價
舉例說，若您準備60萬自備款，銀行能貸到60%，則可購買房屋總價格約為：
60萬 ÷ (1 – 0.6) = 150萬
這也是提醒消費者貸款成數越低，需要準備的自備款比例越高。
總結
2025年的中古屋貸款成數整體仍維持在6成到7成之間，首購族可透過新青安貸款方案獲取更優惠的貸款利率與成數。隨著政府限貸措施嚴格，第二戶以上購屋貸款成數下修，首購族成為中古屋市場的主力。建議購屋前應先行銀行鑑價並與貸款專員詳談，做好完整財務規劃，才能順利踏入房市。
中古屋貸款雖較預售屋成數低且利率稍高，但中古屋屋況與價格彈性更大，是首購族不錯的選擇。2025年市場環境要求申貸人信用狀況與財力更為穩健，建議提前準備，掌握最新貸款資訊，才能在中古屋戰區中勝出。
常見問題
-
中古屋貸款成數通常落在多少之間？
A：一般落在6成至7成之間。 -
中古屋貸款成數受到哪些因素影響？
A：主要受到銀行鑑價、屋齡與屋況、購屋者身分與信用條件、貸款用途及政府政策調整等影響。 -
2025年中古屋貸款成數與其他房屋類型相比，有何不同？
A：相對於預售屋及新成屋，中古屋貸款成數偏低，一般在60%至70%之間。 -
貸款成數計算公式是什麼？
A：自備款 ÷ (1 – 貸款成數) = 可購買房屋總價。 -
首購族申請中古屋貸款有何利益？
A：首購族通常可申請到較優惠的利率及較高的貸款成數。 -
中古屋貸款的最高貸款年限為多久？
A：一般為20年。 -
如何預防自備款準備不足？
A：建議事先向銀行進行鑑價，並準備自備款佔房價約30%以上。 -
誰可以申請新青安貸款？
A：符合首購資格的首購族可以申請新青安貸款。 -
2025年若購買第二戶以上的房屋，貸款成數有何限制？
A：通常最高貸款成數下修至30%至50%。 -
提前準備、掌握最新資訊對於中古屋貸款申請有什麼重要性？
A：提前準備與掌握最新資訊可幫助申請人在中古屋貸款申請中更有把握。