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抵押權超過20年：實務迷思與關鍵法則

許多屋主在查調土地登記簿時，看到「抵押權設定年限」或「存續期間」已經超過20年、30年甚至40年，直覺以為可以直接申辦「抵押權過期塗銷」。但在台灣法制下，是否能塗銷，關鍵不在登記上載的年限，而在債權與抵押權的時效是否已經屆滿，以及是否有具體清償或法律消滅事由。

• 普通抵押權時效的核心觀念：
  • 一般債權請求權時效為15年（民法第125條）。
  • 以抵押權擔保之債權，若該債權請求權因時效消滅，抵押權人於「時效完成後」5年內未實行其抵押權，抵押權即消滅（民法第880條）。此即常說的「15年＋5年」。
  • 因此，實務上所稱的「抵押權超過15年」或「抵押權超過20年」，需回到「債權是否已時效消滅」以及「抵押權人是否於其後5年內實行」來判斷能否啟動抵押權時效消滅塗銷。

法條基礎與時間軸（抵押權消滅時效）

1）普通債權請求權的15年時效

• 原則上，一般債權的請求權自可行使時起，經過15年不行使即消滅。

2）抵押權的5年實行期間

• 當擔保的「債權請求權」已因時效而消滅後，如果抵押權人再於後續5年內未行使抵押權，則抵押權消滅（民法第880條）。
• 實務上對「行使抵押權」的認定，包括申請強制執行、起訴請求拍賣抵押物等。

3）抵押物滅失的例外

• 除法律另有規定外，抵押權因抵押物滅失而消滅。
• 但抵押人因滅失取得賠償或其他利益（例如保險金）者，抵押權得及於該賠償或利益，並不因物的滅失當然消滅。

「抵押權設定年限」與「抵押權存續期間30年／40年」的關係

• 抵押權設定時，登記簿上常見「抵押權存續期間30年」或「抵押權存續期間40年」等字眼，但這屬登記實務的標示或金融機構的作業安排，並非抵押權法定的存續極限。
• 法律判斷塗銷重點不在登記期間屆滿本身，而在：
  1）債權是否清償或因時效而消滅；
  2）抵押權人於債權時效完成後的5年內是否實行抵押權；
  3）是否有其他消滅原因（如抵押物滅失且無賠償利益等）。
• 故即使抵押權存續期間屆滿，地政機關也不會逕行塗銷。通常須提出抵押權人同意塗銷的文件，或經法院判決確定後，才能辦理「抵押權過期塗銷／抵押權時效消滅塗銷」。

抵押權超過20年，能不能直接塗銷？

• 光是「跨越20年」不代表可以直接塗銷。應檢核：
  • 該債權之「普通抵押權時效」基礎（一般債權15年）是否已滿；
  • 債權時效完成後5年內，抵押權人有無實行抵押權；
  • 有無清償、和解、承認、起訴、強制執行等「中斷／實行」事由影響時效計算；
  • 登記事項是否為「存續期間30年／40年」屆滿而已，仍需文件或判決始得塗銷。

實務塗銷路徑：抵押權過期塗銷與文件準備

方法一：與抵押權人協議塗銷（最快）

• 適用情形：債務已清償、債權人同意撤銷抵押。
• 文件重點：塗銷同意書、債權清償證明、抵押權人印鑑證明、登記申請書等。
• 流程：雙方攜帶文件至地政事務所，辦理「抵押權塗銷登記」。

方法二：提起訴訟，請求塗銷或確認抵押權不存在

• 適用情形：債權人已不在、失聯、拒絕配合，或資料不備。
• 訴訟類型：請求塗銷抵押權登記之訴、確認抵押權不存在之訴。
• 可能主張：債權不存在（從屬性）、抵押權消滅時效已完成（民法第880條）、其他消滅事由。
• 取得勝訴判決後，持確定判決至地政事務所辦理塗銷。

分析表：超過20年、超過15年、與30/40年存續期間屆滿之比較

比較表（時效與塗銷關鍵）

情境	法律重點	可否直接塗銷	建議步驟	常見需要文件
抵押權設定超過20年	單純跨越年數不代表消滅；仍看債權15年＋抵押權5年是否完成	否	1. 檢視債權是否已消滅 2. 檢核5年內有無實行抵押權 3. 蒐集證據後選擇協議或訴訟	塗銷同意書或確定判決、債權清償證明、印鑑證明
抵押權超過15年	檢查債權之普通抵押權時效（一般債權15年）是否滿，且之後5年是否未實行	視情況	若債權時效已滿且5年未實行，得走時效消滅塗銷路徑；否則不行	時效完成證據、未實行之舉證、法院判決或債權人同意
抵押權存續期間30年／40年屆滿	係登記或契約期間，非當然消滅事由	否	仍需：1. 債權人出具塗銷同意 2. 或提起訴訟取得判決	債權人塗銷同意書、印鑑證明、或確定判決

債務人死亡抵押權：會不會消滅？

• 債務人死亡，不影響抵押權存續。債務原則上由繼承人承受（繼承人得依法為限定／拋棄繼承）。
• 故「債務人死亡抵押權」並非當然消滅；若欲塗銷，仍須依：
  • 債權已清償（由繼承人或第三人清償）；
  • 或債權請求權時效完成＋抵押權人5年未實行；
  • 或其他消滅原因，始可進行「抵押權時效消滅塗銷」。

實務認定與證據重點

1）如何判斷「未實行」抵押權？

• 常見「實行」包括：聲請強制執行、起訴請求拍賣、法院裁定拍賣等。
• 若5年內有實行行為，抵押權不會因第880條逾期而消滅。

2）舉證方向

• 借據、還款紀錄、往來函電、法院文件（裁定、判決、執行卷宗）、地政謄本、抵押權人函證等，都是證據來源。
• 如有「承認」、「起訴」、「強制執行」等，可能造成時效中斷或影響期間計算。

常見問題情境與處理策略

情境A：存續期間已屆滿，但銀行不配合

• 策略：蒐集清償或時效完成事證，先函請對方配合塗銷；不果則提訴。
• 核心：存續期間屆滿非當然消滅，仍須債權人文件或判決。

情境B：資料散佚，找不到債權人

• 策略：以「抵押權消滅時效」或「債權不存在」為由提訴，請求塗銷。
• 補強：向法院聲請調卷、調取金融機構歷史資料、執行紀錄等。

情境C：抵押物已滅失

• 重點：如有保險理賠或賠償請求，抵押權得及於該利益，不當然消滅。
• 需釐清：是否仍有可及之賠償／保險金及其數額。

文件清單與流程摘要（實務操作）

文件清單

• 抵押權過期塗銷／時效消滅塗銷常用文件：
  • 抵押權人塗銷同意書與印鑑證明
  • 債權清償證明或債務不存在之證明
  • 地政登記謄本、權狀影本
  • 勝訴確定判決（走訴訟途徑時）
  • 其他佐證時效完成與未實行的資料

流程摘要

• 路徑一（協議）：查卷與蒐證 → 向抵押權人函請塗銷 → 攜帶文件赴地政事務所辦理。
• 路徑二（訴訟）：查卷與蒐證 → 起訴（請求塗銷或確認不存在）→ 勝訴確定 → 持判決辦理塗銷。

風險控管與實務建議

• 切勿僅因「抵押權存續期間40年／30年已屆滿」即逕向地政申請，易被駁回。
• 先確立「債權是否已消滅」與「抵押權是否逾5年未實行」，再擬定策略。
• 留意時效中斷或實行行為，避免誤判時效。
• 重要或金額大案件，建議委請律師檢視卷證、評估勝算與風險成本。

結論

• 判斷「抵押權超過20年」是否能塗銷，法理核心在於「抵押權消滅時效」：一般債權請求權15年未行使而消滅，且抵押權人在其後5年未實行，方可主張抵押權時效消滅塗銷。
• 「抵押權設定年限」、「抵押權存續期間30年／40年」的屆滿，並非法律上當然消滅的依據；實務上需備具抵押權人同意文件或取得法院判決，始得向地政事務所辦理「抵押權過期塗銷」。
• 遇到「債務人死亡抵押權」或抵押物滅失等特殊情形，亦須依法定要件審慎判斷是否消滅。建議以證據為先、程序為準，必要時走訴訟程序，確保權利最終落實於登記。

常見問題

問1 抵押權超過20年就能直接塗銷嗎？

答1 不能，必須先檢核債權請求權是否已因時效消滅，且債權人於時效完成後的5年內是否實行抵押權，符合條件才可能塗銷。

問2 普通債權的時效是多久？與抵押權5年實行期間有何關係？

答2 一般債權請求權的時效為15年，若債權已因時效消滅，且抵押權人在其後5年內未實行抵押權，抵押權才會消滅。

問3 為何抵押權存續期間30年／40年屆滿，卻ไม่等於可以自動塗銷？

答3 那是登記上的標示或作業安排，非法定的存續上限；實務上仍需看債權是否清償或時效消滅、以及是否有他消滅事由，才可能塗銷。

問4 債務人死亡，抵押權會自動消滅嗎？

答4 不會，死亡不自動消滅抵押權，仍需依債權清償、時效消滅及實行等條件處理。

問5 如何判斷什麼算是「實行抵押權」？

答5 常見作為包括提出強制執行、起訴請求拍賣、法院裁定拍賣等；若在5年內有實行，則不符合消滅條件。

問6 想快速完成塗銷，應採取哪個路徑？

答6 最快路徑是與抵押權人協議塗銷，需提供塗銷同意書、債權清償證明等；若無法協議，則可提起訴訟請求塗銷或確認不存在，取得確定判決後再辦理。

問7 資料散佚找不到債權人怎麼辦？

答7 可以主張債權不存在或時效已完成，並請法院調卷、向金融機構查詢紀錄與執行卷宗等來蒐證。

問8 抵押物已滅失，抵押權還會存續嗎？

答8 抵押物滅失通常會使抵押權消滅，但若有保險理賠或其他賠償利益，抵押權仍可及於該賠償或利益。

問9 為什麼存續期間屆滿卻仍需要法院判決？

答9 因為存續期間只是登記標示，非法定消滅事由，必須有債權清償、時效消滅完成或法院判決才能塗銷。

問10 實務上有哪些證據是必須準備的？

答10 需要的證據包括債權清償證明、債權不存在證明、債權人同意塗銷的文件、地政謄本與登記證明、以及判決或裁定等相關文件。