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開放空間定義與社區空間型態

• 開放空間定義：依建築技術規則建築設計施工編第十五章，開放空間係指建築基地內依規定留設、達一定規模且連通道路，開放供公眾通行或休憩之區域。例如「沿街步道式開放空間」，係建築基地臨接道路全長留設、寬度四公尺以上之帶狀步道空間。
• 社區空間類型：社區空間分為開放、半開放和封閉型。只要社區對外開放，不設任何阻攔（包含不設柵欄、門禁、路障），其地磚、遊具等均可視同公共設施。此時經住戶申請並出具同意書，地方政府得依權責協助現況修復與維護指導；若社區未設置開放或有阻隔、管制出入，通常不適用相關協助。
• 公眾使用基本原則：
  • 應提供自由通行或休憩之功能。
  • 應明確連結臨接道路；常見規範包含與道路或基地地面之高低差不大於七公尺，且至少以二處淨寬二公尺以上或一處淨寬四公尺以上之室外樓梯或坡道銜接。
  • 禁止私有化使用、擅設圍籬或廣告佔用。

桃園市社區開放空間管理辦法與跨縣市脈絡

桃園開發量體持續攀升，社區首層或退縮空間多以開放空間形式回饋市民。桃園市社區開放空間管理辦法（以下簡稱桃園辦法）通常會參照中央與各直轄市實務，兼顧「公眾通行／休憩、公共秩序與衛生、永續維護」三面向，並透過開放空間管理維護要點細化日常維護、設施設置與通行管理。實務上，設計與管理常需同時滿足容積審查、都審與使用執照階段之檢核；申請人亦須在公寓大廈規約中載明管理維護義務。實際以桃園市府最新公告為準。

常見的開放空間管理維護要點

設計與使用原則

• 開放性與連通性：與道路順暢銜接，依審議核定之動線提供無障礙通行。
• 綠化與鋪面：除應予綠化外，常見規範「不透水鋪面」面積不得超過開放空間面積的二分之一；鼓勵透水鋪面與原生植栽。
• 設施配置（休憩友善）：
  • 座椅投影面積至少為公共開放空間面積的5%。
  • 椅面長度≥40公分、寬度≥40公分、高度30–50公分。
  • 夜間足夠照明與指引，導入無障礙坐椅與輪椅停等空間。
• 植栽與視野：
  • 花臺高度不得超過45公分；灌木加花臺高度不得超過100公分，以維持視線安全與通行感。
• 頂蓋／棚架：
  • 有些縣市嚴禁搭蓋棚架、建築物或作其他使用。
  • 亦有縣市容許設置頂蓋，但須符合：淨高≥6公尺、深度在高度4倍範圍內，且透空淨開口面積占立面周長面積（不含主要樑柱）2/3以上，避免形成封閉空間。
• 使用限制：不得改作停車、倉儲或商業陳列等私用；開放時段應清楚揭示，避免過度限縮。
• 維護管理：落葉清掃、鋪面修繕、遊具保養、夜間照明巡檢與治安協作，皆需有週期計畫與責任單位。

表格｜跨縣市開放空間管理重點比較

註：上表為各地普遍作法之整理，實際以各市「開放空間管理維護要點／行政規則」與核定圖說為準。

開放空間容積獎勵與合規重點

• 開放空間容積獎勵：部分基地如提供符合規範之公共開放空間，得申請容積獎勵。核定條件通常包含位置、面積、開放時段、無障礙、設施與維護機制。
• 合規重點：
  • 以永久性公共使用為要件，核定後不得私有化或任意變更用途。
  • 須明示開放時段、使用守則與申訴管道。
  • 維護不當可能影響容積獎勵之持續有效，甚至觸發改善命令或裁罰。

開放空間管理維護基金如何運作

• 開放空間管理維護基金的目的：專款專用於開放空間的清潔、植栽、鋪面修繕、照明、遊具保養與保險等費用，確保永續品質。
• 財源與治理：
  • 開發階段：起造人按核定內容提撥初始基金或設備保固。
  • 使用階段：由管委會（或管理負責單位）編列年度預算，得以社區管理費支應，並依桃園市社區開放空間管理辦法或地方要點規定辦理。
  • 財務透明：年度決算與工作報告張貼公告，必要時納入第三方查核。
• 與容積獎勵的關聯：作為維護承諾之一，基金運作健全有助於維持開放品質與合規。

開放空間管理維護執行計畫書範本重點

為符合多數縣市規範，建築工程申請使用執照時，應檢附開放空間管理維護執行計畫書範本（或同等內容之文件），並納入公寓大廈規約草案。建議包含：

• 基本資料：基地、棟別、開放空間位置、面積與開放時段。
• 平面與動線：與道路的連通節點、無障礙坡道與導引系統。
• 設施清單：座椅（≥5%面積）、飲水台、垃圾桶、照明、指標、監視與緊急呼叫設備。
• 綠化與植栽：樹種配置、花臺高度控制（≤45cm；灌木+花臺≤100cm）、灌溉與修枝週期。
• 鋪面與排水：透水鋪面比例、不透水鋪面控制（≤1/2）、排水坡度與集水設計。
• 頂蓋與遮蔭：如允許，載明淨高（≥6m）、開口比例（≥2/3）與結構安全；如禁設，明載不得增設。
• 維護機制：日常清潔、設備保養、夜間巡檢、生態與病蟲害防治、年度體檢。
• 安全與保險：公共責任險、兒童遊具檢測、照度標準與CCTV隱私告示。
• 預算與開放空間管理維護基金：年度編列、撥補機制與決算公開。
• 管理規約：納入公寓大廈規約，明定權責、管制原則與違規處理流程。
• 民眾參與：申訴與回饋機制、里民或社區志工共同維護模式。
• 附件：竣工圖、權責分工表、檢核表、維運SOP與緊急應變計畫。

實務情境與常見爭議

• 設置門禁或阻隔：社區若對外開放且不設任何阻攔，包含地磚、遊具等可視同公共設施；經住戶申請並出具同意書，地方政府得協助現況修復。若增設柵欄、門禁或私用化，恐違反開放承諾並喪失政府協助條件。
• 頂蓋爭議：有的縣市明文禁設棚架，有的允許設置高淨空之頂蓋。設計前須釐清地方要點與核定圖說，避免事後拆除。
• 鋪面與排水：過度使用不透水材超過1/2，或排水不良造成積水滑倒，屬常見稽查缺失。
• 設施不足：座椅面積未達5%、無障礙動線中斷、植栽高度遮蔽視線，皆可能被要求改善。
• 開放時段與管理：任意縮短開放時間、張貼「住戶專用」等，恐違容積獎勵承諾；建議以保全巡檢與智慧監控維持秩序，而非封閉空間。

結論

落實開放空間定義與各地開放空間管理維護要點，不僅關係到市民使用權益，也攸關開放空間容積獎勵的取得與維持。桃園市社區開放空間管理辦法可作為社區營運的依循，再搭配專款專用的開放空間管理維護基金與完備的開放空間管理維護執行計畫書範本，才能長期穩定提供「可通行、可休憩、可維護」的高品質公共開放空間。實務上請以各直轄市官方最新公告與核定圖說為最終依據，規畫設計與後續管理並重，才能把一次性的興建回饋，轉化為持續提升城市生活品質的日常福利。

常見問題

1. 開放空間的定義是什麼？
   A：依建築技術規則建築設計施工編第十五章，開放空間係指基地內依規定留設、達一定規模且連通道路，開放供公眾通行或休憩之區域，例如沿街步道式開放空間。
2. 社區空間型態有哪些？
   A：
   • 社區空間分為開放、半開放和封閉型
   • 只要社區對外開放且不設任何阻攔，地磚、遊具等可視同公共設施
   • 若社區未開放或有阻隔、管制出入，通常不適用相關協助。
3. 公眾使用基本原則有哪些？
   A：應提供自由通行或休憩之功能，應明確連結臨接道路，通常高低差不大於七公尺，且至少以二處淨寬二公尺以上或一處淨寬四公尺以上之室外樓梯或坡道銜接，禁止私有化使用、擅設圍籬或廣告佔用。
4. 桃園市辦法的核心要點是什麼？
   A：以公眾通行／休憩、公共秩序與衛生、永續維護三面向為主，設計與管理需同時滿足容積審查、都審與使用執照階段的檢核，申請人亦須在公寓大廈規約中載明管理維護義務。
5. 設計與使用原則有哪些？
   A：強調開放性與連通性、綠化與鋪面以不透水面積不超過開放空間面積的二分之一、設施配置以休憩友善且具無障礙考量、植栽高度需控管以維持視線與通行。
6. 什麼是開放空間容積獎勵？
   A：開放空間若符合規範，得申請容積獎勵，條件通常包含位置與面積、開放時段、無障礙與維護機制，且須以永久性公共使用為要件。
7. 開放空間維護基金如何運作？
   A：基金源自開發階段初始提撥與使用階段管委會以管理費支應，財務須透明並可接受第三方查核，與容積獎勵的維護承諾與有效性相關。
8. 開放空間管理維護執行計畫書範本通常包含哪些重點？
   A：包含基本資料、平面與動線、設施清單、綠化與植栽、鋪面與排水、頂蓋與遮蔭、維護機制、安全與保險、預算與基金、管理規約、民眾參與與附件等內容。
9. 實務情境常見的爭議有哪些？
   A：常見包括設置門禁或阻隔與開放承諾相悖、頂蓋爭議、鋪面與排水不良、設施不足、開放時段管理不當，需要依地方要點與核定圖說處理。
10. 結論要點是什麼？
    A：需落實開放空間定義與各地管理要點，藉由容積獎勵與穩健的維護機制，確保公眾通行與休憩，並以官方公告與核定圖說為最終依據，設計與管理並重以提升城市生活品質。