2025年起，全台房屋稅大改制！空屋稅怎麼算？持有三戶以上住宅、非自住房屋及多屋族、長期閒置房子，未來房屋稅負將大幅上升。為了降低稅負壓力，如何避免空屋稅、瞭解房屋稅新制，抓住自住與出租的優惠條件，成為每位房東與投資客不可不知的重點。下文一次解析2025版「房屋稅三戶以上」、「空屋稅戶籍要求」、「一個人名下可以有幾間房子」、「囤房稅2.0」、「房屋稅自住認定」及實際稅率、計算公式、免踩地雷攻略。
2025年房屋稅新制重點摘要
- 全國歸戶累進課徵差別稅率 非自住住家用房屋採全國歸戶，依全台持有戶數決定適用稅率，最多4.8%。
- 三戶內自住稅率優惠 本人、配偶、未成年子女共三戶內，皆享1.2%自住稅率（部分縣市2025年調降為1%）。
- 三戶以上適用高稅率 從第四戶起屬非自住房屋，適用差別稅率2%~4.8%（根據全國合計戶數調整）。
- 房屋稅新制2024/7起實施，2025年課徵 ，須於2025年3月24日前完成戶籍遷入自住房屋，未遷入將失去自住優惠。
- 鼓勵出租享較低稅率 房屋若符合租金申報標準且租給真正租戶，可適用1.5%~2.4%浮動稅率。
2025房屋稅—自住、非自住、空屋稅率比較表
| 屋主持有情形 | 稅率(新制) | 適用條件與備註 |
|---|---|---|
| 1~3戶(含)自住用 | 1.2%/1% | 供本人、配偶、未成年子女實際居住，未出租，需設戶籍（部分縣市2025下修為1%） |
| 非自住2戶以下 | 3.2% | 全國歸戶，單獨或與家人合持兩戶，未設自住，且未出租 |
| 非自住3~4戶 | 3.8% | 全國歸戶，未設自住且未出租 |
| 非自住5~6戶 | 4.2% | 同上 |
| 非自住7戶以上 | 4.8% | 所有房屋均以4.8%課稅 |
| 出租達標準租金 | 1.5~2.4% | 須申報租賃所得，達標準並辦理相關程式，適用浮動低稅率 |
| 建商已蓋未售屋(2年內) | 2%~3.6% | 2年內未賣出適用低稅，逾期即依非自住高稅率課徵 |
空屋稅怎麼算？2025年新制公式快速看
- 自住稅率（1.2%/1%）：
`房屋現值 × 1.2%（或1%） = 年房屋稅額`
- 非自住稅率（例如3.2%~4.8%）：
`房屋現值 × 對應稅率 = 年房屋稅額`
- 符合標準出租低稅率（1.5%~2.4%）：
`房屋現值 × 浮動稅率 = 年房屋稅額`
- 範例：若持有800萬元現值的非自住房屋，持有戶數影響稅率
- 1.2%（自住）：800萬 × 1.2% = 9.6萬元/年
- 3.8%（非自住3~4戶）：800萬 × 3.8% = 30.4萬元/年
- 4.8%（7戶以上）：800萬 × 4.8% = 38.4萬元/年
一個人名下可以有幾間房子？房屋稅三戶以上怎麼計算？
- 自住免高稅率資格：本人、配偶、未成年子女合計最多3戶，皆享自住優惠稅（設戶籍、實際居住、未出租）。
- 第四戶起：即使跨縣市合計，全部計入全國歸戶，超過3戶起全部適用2%~4.8%高稅率。依戶數分級，總數超過，所有戶數皆按最高階距課稅（例：名下7戶，全部都以4.8%課稅）。
- 房屋稅自住認定：須設籍於該房且未出租，供本人/配偶/直系親屬居住。
空屋稅戶籍新規—2025必懂補件事項
- 持有三戶以上住家用房屋，必須在2025年3月24日前完成自住房屋戶籍遷入。未於期限內申報或遷入戶籍，原核定1.2%（自住）將自動調整為2%~4.8%之非自住高稅率！
- 無人設戶籍或空置不住者，將被認定為「空屋」，課以3.2%~4.8%超高稅率。
如何避免空屋稅、房屋稅大增？
- 即早完成戶籍遷入自住房屋 落實本人、配偶、未成年子女設籍，證明實際居住。
- 將多餘房屋出租 充分申報租賃所得、與租戶簽訂租約，租金達標準享1.5%-2.4%較低稅率。
- 分散持有戶數 與配偶、成年子女分別持有，善用家庭分戶技巧，避免單人名下超過3戶。
- 注意空屋狀態 空關未出租或未設籍，視同閒置房屋，稅金直接跳到3.2~4.8%。
囤房稅2.0上路—全國性差別房屋稅率一覽
「囤房稅2.0」自2024年7月起施行，2025年5月開徵新制房屋稅。最大差異在於將非自住房屋全國統計，並大幅調高高持有者稅率，壓力遠遠高於過往縣市分開計算。房屋稅大概多少很可能直接倍增，特別是多屋族/包租公影響最大。
2025年房屋稅新制作法&標準彙總
- 差別稅率累進課徵：持有越多，稅率越高。
- 全台戶數累計：不分縣市，台灣總戶數決定課稅級距。
- 自住3戶內優惠：設戶籍、實際自住、未出租，享最低稅率。
- 超過3戶：全部高稅率（例：名下7戶，全數適用最高4.8%）。
- 鼓勵出租不囤屋：達標租金且誠實申報，享1.5%-2.4%。
- 空屋重罰：長期閒置、沒有設籍且未出租者，稅率踩最高階距。
小結
2025年全新房屋稅、空屋稅正式上路！房屋稅新制、房屋稅三戶以上、空屋稅戶籍、囤房稅2.0將直接衝擊多屋族與持有閒置住宅者。如果想要降低稅金負擔、避開高額空屋稅，必須掌握新制自住認定、戶籍辦理、主動出租並合規申報，快速作出資產規劃調整，才不會讓房屋稅無聲漲一倍，成為稅金「大戶」！
常見問題
- 2025年全台房屋稅制有哪些主要變動？
A：2025年房屋稅主要改動包括：全國歸戶依持有戶數課徵累進稅率最高可至4.8%；自住安居的三戶內房屋享有較低1.2%（部分縣市調降至1%）優惠；超過三戶的房屋則依戶數提高稅率；另外，鼓勵出租自住房屋，合規出租可享較低稅率，並且未完成戶籍遷入或空置房屋將面臨較高稅負。 - 哪些房屋可以享有自住優惠稅率？
A：持有人本人、配偶及未成年子女共三戶內，且均設有戶籍、實際居住且未出租的房屋，均可享有1.2%的自住優惠稅率（部分縣市已調降為1%）。 - 持有超過三戶的房屋稅率會受到哪些影響？
A：一旦持有超過三戶的房屋，全部房屋都會按照較高稅率課稅，例如4.8%，無論戶數在何地，只要超過三戶，整體將適用較高稅率，稅負將大幅提升。 - 空屋稅怎麼計算？
A：空屋稅的計算公式是：房屋現值 × 適用稅率。例如，持有一間價值800萬元的空屋，若是非自住3.8%的稅率，則年稅額為800萬×3.8%=30.4萬元。自住稅率則較低（1.2%或1%）。 - 我怎樣能避免空屋稅過高？
A：可提前在2025年前完成戶籍遷入自住房屋，證明實際居住，並將多餘房屋出租給符合標準的租戶，申報租金達標，比較容易享有更低稅率。此外，也可以考慮與配偶、子女分戶持房。 - 一個人可以在多少房子以下享有自住優惠？
A：自住優惠僅限於本人、配偶和未成年子女合計最多三戶房屋，超過三戶的房屋則全部適用高稅率。 - 如果我未在期限內完成戶籍遷入，會怎樣？
A：未在2025年3月24日前完成戶籍遷入自住房屋，原本享有的1.2%自住稅率會自動調整為較高的非自住稅率（2%至4.8%），稅負將大幅增加。 - 除了自住優惠外，還有什麼減稅措施？
A：若房屋符合申報標準租金並經申請，出租房屋可享較低稅率（約1.5%至2.4%），可有效降低稅負。此外，正確申報租賃所得也是減稅關鍵。 - 囤房稅2.0對多屋族的影響是什麼？
A：囤房稅2.0將全台持有房產整合計算，對持有多屋且未出租、未設戶籍的房東課以高額稅率（最高4.8%），降低囤房意願，促使房屋資產適度流動。 - 我應該如何提前準備應對2025年的新制？
A：建議盡早完成房屋戶籍遷入並確保實際居住，若有多房，可考慮出租並申報租金，分散持有戶數，避免稅率突然提升，提前進行資產規劃，以降低未來稅負。
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